Mantener una casa en la Costa del Sol es barato para el estándar del norte de Europa, pero el coste se compone de cinco cosas distintas y una de ellas pilla desprevenido a casi todo comprador no residente.
El IBI
El impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que se calcula sobre el valor catastral y no sobre el de mercado, y el valor catastral suele quedar muy por debajo de lo que pagó. Los tipos varían según el municipio. En la práctica, la mayoría de nuestros clientes paga entre unos cientos de euros y un par de miles al año. Pida el último recibo del IBI antes de comprar; ahí aparece también el valor catastral, que le hará falta después.
Los gastos de comunidad
La variable más grande con diferencia. Un bloque sencillo puede cobrar 100 € al mes. Una urbanización cerrada con seguridad 24 horas, jardines cuidados, gimnasio, spa y dos piscinas puede irse a 500 € o más. Ninguna de las dos está mal, pero sepa cuál está comprando, y lea las cuentas de la comunidad y no solo la cuota mensual. Una comunidad sin fondo de reserva es una derrama esperando a pasar.
Basura, suministros, seguro
La tasa de basura se cobra aparte y es pequeña. La luz es la partida que cuenta si tiene el aire puesto todo agosto o calienta la piscina en invierno. El seguro del edificio suele ir por cuenta de la comunidad; el contenido y la responsabilidad civil son cosa suya.
El Modelo 210: el que nadie espera
Si no es residente y la vivienda no está alquilada, España le sigue gravando por una renta de alquiler ficticia. La base es el 1,1 o el 2 por ciento del valor catastral según cuándo se revisó por última vez, y el tipo es del 19 por ciento para residentes de la UE, Noruega e Islandia y del 24 por ciento para los demás. Se declara cada año con el Modelo 210.
Los importes suelen ser pequeños, a menudo unos cientos de euros. El problema es que la gente no sabe que existe, no lo declara, y descubre lo acumulado cuando va a vender. Déjelo montado con un gestor en su primer año y olvídese.
Si sí la alquila
Entonces declara los ingresos reales del alquiler. Los residentes en la UE, Noruega e Islandia pueden deducir gastos de forma proporcional; los residentes en otros países tributan sobre el bruto al 24 por ciento, lo que cambia bastante las cuentas. Y necesitará licencia turística, que es un tema aparte.
Vigente a 4 de diciembre de 2025. Los tipos y los límites cambian; confírmelo con un gestor o un asesor fiscal español antes de hacer cuentas con estas cifras.