Una buena parte de los compradores de aquí quiere alquilar la vivienda cuando no la usa. Ese plan sigue siendo perfectamente viable, pero las normas cambiaron de forma sustancial en 2025 y una vivienda que hace dos años podía obtener licencia no siempre puede hoy. Es una cuestión que ahora se resuelve antes de ofertar, no después de firmar.
Dos números, no uno
Hace falta inscribirse en el registro de turismo de la Junta de Andalucía, que le da un NRA (Número de Registro Andaluz) que debe figurar en todos los anuncios. Además, cualquier vivienda publicada en una plataforma de reservas como Airbnb o Booking necesita también un NRUA, el número único de registro de alquiler a nivel nacional.
La autorización municipal va primero
Este es el cambio con el que tropieza la gente. Hasta marzo de 2025 bastaba con presentar una declaración responsable y, en líneas generales, listo. Ahora va primero el ayuntamiento y después la comunidad autónoma. Invierta ese orden y pierde meses.
Y los criterios son locales. La ciudad de Málaga ha introducido una zonificación que limita las nuevas inscripciones en el centro histórico y en otros barrios saturados. Marbella, Estepona y Benahavís aplican cada una su propia lectura. Lo que en un municipio es sencillo, en el de al lado se deniega.
Sus vecinos también votan
Si la vivienda está en un edificio o complejo con comunidad de propietarios, el uso turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad, por mayoría de tres quintas partes. Muchas comunidades de esta costa ya han votado prohibirlo. Las actas de las últimas juntas se lo dicen, y nosotros las leemos antes de que usted compre.
Lo que cuesta equivocarse
Alquilar sin inscripción es una infracción administrativa. Las multas van desde unos 2.000 € por una infracción leve hasta 150.000 € por una grave. No es un riesgo que merezca la pena asumir sobre un bien de este tamaño.
Cómo lo llevamos
Si los ingresos por alquiler forman parte de sus cuentas, dígalo en la primera conversación. Comprobamos el municipio, los estatutos de la comunidad y las actas recientes antes de que visite nada, y si una vivienda no puede obtener licencia, se lo decimos en lugar de dejar que lo descubra en la notaría.
Vigente a 7 de agosto de 2026. Las normas municipales de esta costa cambian deprisa; compruebe la situación actual de la dirección concreta con un abogado español.