Comprar en España es más rápido que en el Reino Unido y más lento que en los Países Bajos, y no hay cadena de operaciones. La secuencia está fijada y cada paso tiene nombre. Cuando conoce los nombres deja de parecer opaco.
1 · El NIE
Un número de identidad de extranjero, su número fiscal en España. Sin él no puede comprar, abrir una cuenta ni pagar impuestos. Se solicita en una comisaría en España o en el consulado de su país; un abogado también puede hacerlo con un poder, que es lo que eligen la mayoría de nuestros compradores.
2 · La reserva
De 6.000 € a 10.000 €, para retirar la vivienda del mercado, normalmente de dos a cuatro semanas mientras su abogado hace las comprobaciones. El dinero lo guarda la agencia o el abogado, no el vendedor. Al final se descuenta del precio.
3 · Las comprobaciones
Su abogado consulta la nota simple en el registro de la propiedad para ver quién es el titular real y qué cargas hay, confirma la licencia de primera ocupación, comprueba que lo construido coincide con lo inscrito y verifica que la comunidad y el IBI estén al corriente. Las deudas de una vivienda española siguen a la vivienda y no al vendedor, así que este paso no es opcional.
4 · El contrato de arras
El contrato privado de compraventa, firmado con el 10 por ciento del precio menos la reserva. Según el artículo 1454 del Código Civil las arras penitenciales habituales son simétricas: si usted se echa atrás pierde ese 10 por ciento; si se echa atrás el vendedor le debe el 20 por ciento. Es el momento en que la operación se vuelve real.
5 · La escritura
La firma, ante notario. El resto se paga con cheque bancario, se firma la escritura y cambian las llaves de mano. Si no puede estar en España ese día, un poder firmado de antemano permite que su abogado ocupe su silla.
6 · Después
El notario comunica la operación al registro el mismo día; la inscripción completa tarda unas semanas. Su abogado presenta el impuesto, y los suministros y la comunidad pasan a su nombre. Y si hay que llenar la piscina, por una vez es problema de otro.
Cuánto dura
De seis a diez semanas pagando al contado, de diez a catorce con hipoteca española. La obra nueva sigue en cambio el calendario de la promotora, y eso es otro artículo.
Vigente a 19 de marzo de 2026. El procedimiento es nacional pero la práctica varía; el calendario que cuenta es el de su abogado.