Financiar una casa española desde el extranjero es algo habitual. Los bancos de esta costa llevan cuarenta años haciéndolo y varios tienen departamentos de no residentes que hablan inglés. Pero las condiciones difieren de una hipoteca nacional en aspectos que conviene conocer antes de fijar el presupuesto.
La relación entre préstamo y valor
Cuente con un 60 a 70 por ciento si no es residente, frente al 80 por ciento de un residente fiscal en España. En una compra de un millón de euros eso supone aportar entre 300.000 € y 400.000 € propios, más el 10 a 15 por ciento de gastos encima.
La trampa de la tasación
El banco presta sobre el menor de dos importes: el precio de compra y su propia tasación, encargada a un tasador independiente. Si la tasación queda por debajo del precio, su préstamo encoge y la diferencia sale de su bolsillo. En una vivienda disputada de una zona al alza, esta es con diferencia la sorpresa más común de la financiación.
Tipos y plazos
Aquí predomina el tipo fijo; los compradores españoles se alejaron del variable después de que el euríbor subiera a algo más del 4 por ciento a finales de 2023, y los productos a tipo fijo siguieron siendo populares aunque bajara a lo largo de 2024 y 2025. Los plazos suelen llegar hasta los 75 años de edad, así que alguien de 55 mira veinte años y no treinta.
Los bancos también quieren que sus cuotas totales, en España y en casa, no pasen de alrededor del 35 por ciento de su renta neta. Las hipotecas que tenga en otro país cuentan.
Lo que cuesta tramitarla
Cuente con un 2 a 3 por ciento del préstamo entre tasación, comisión de apertura y papeleo asociado. Tenga en cuenta que desde la Ley 5/2019 el impuesto sobre la escritura de hipoteca lo paga el banco y no usted. Es una mejora de varios miles de euros que las guías antiguas siguen contando mal.
Un consejo sobre el calendario
Consiga una aprobación previa antes de ir a ver nada. En esta costa una buena vivienda a un precio justo desaparece en días, y un comprador que puede decir cómo lo financia es un comprador al que el vendedor toma en serio.
Vigente a 23 de abril de 2026. Los criterios de concesión y los tipos se mueven sin parar; tómelo como la forma del mercado, no como una oferta.