Durante una década, comprar una vivienda española de 500.000 € o más abría un permiso de residencia a los compradores de fuera de la UE. Esa vía se cerró a nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, cuando entró en vigor la derogación contenida en la Ley Orgánica 1/2025. Conviene ser preciso sobre qué cambió y qué no, porque todavía nos encontramos compradores que manejan las normas antiguas.
Lo que terminó
Solo el permiso de inversor, y solo para nuevos solicitantes. Ya no se obtiene la residencia española comprando vivienda, y no hay una versión con un umbral más alto. Los permisos ya concedidos siguen siendo válidos y pueden renovarse, y los familiares ya incluidos siguen incluidos.
Lo que no terminó
Todo lo relativo a comprar. Quien no es residente puede seguir comprando cualquier vivienda en España, a cualquier precio, sin más autorización que un NIE. Propiedad, hipotecas, alquilar la vivienda, volver a venderla: todo igual. España no ha restringido la propiedad extranjera. Ha retirado un atajo migratorio.
Las vías que se usan ahora
El visado no lucrativo, para quien no necesita trabajar en España y puede acreditar rentas pasivas y un seguro médico privado. Encaja con jubilados y con quien vive de sus inversiones, y lleva a la residencia permanente a los cinco años.
El visado de nómada digital, creado por la Ley 28/2022, para quien trabaja en remoto para empresas de fuera de España. Tiene un tratamiento fiscal favorable para quien cumple los requisitos y se ha convertido en silencio en la vía más común entre nuestros compradores jóvenes.
Y para mucha gente, ningún visado. Con las normas de Schengen, quien tiene pasaporte de fuera de la UE puede pasar 90 días de cada 180 en España sin él. Buena parte de las casas de esta costa se usa exactamente así: a tope en primavera y otoño, alquilada o cerrada el resto del año.
El efecto práctico en el mercado
Menor del que se esperaba. El permiso nunca fue la razón por la que compraba la mayoría; era un extra añadido a una compra que ya se hacía por el clima, los vuelos y los colegios. Lo que sí vimos fue una avalancha de solicitudes en el primer trimestre de 2025 antes del cierre, después un segundo trimestre tranquilo, y después la normalidad.
Vigente a 25 de junio de 2026. Las normas de extranjería cambian; confirme su situación con un abogado de extranjería español antes de confiar en nada de esto.